Baufinanzierung
Kann ich mir eine Baufinanzierung leisten?
Das ist eine Frage, die sich viele Kunden stellen. Grundsätzlich macht es Sinn, dass wir uns zunächst über Ihre Möglichkeiten unterhalten, damit Sie auch genau wissen, nach welchen Immobilien Sie überhaupt schauen können bzw. welcher Betrag Ihnen zur Verfügung stehen würde. Es besteht sonst die Gefahr, dass Sie sich eine Immobilie aussuchen, sie aber letztendlich zu teuer ist.
Welche Kosten müssen bei einem Kauf berücksichtigt werden?
Haben Sie ein Objekt gefunden und sich mit dem Verkäufer auf einen Kaufpreis geeinigt, bleibt es leider nicht bei diesen Kosten. Die sogenannten Kaufnebenkosten müssen noch hinzugerechnet werden, um auf den Gesamtbetrag Ihrer Investition zu kommen. Kaufnebenkosten sind:
Grunderwerbsteuer
Notar- und Grundbuchkosten
Für den Kauf einer Immobilie (oder nur Grundstück), muss eine Grunderwerbsteuer an das jeweilige Bundesland bezahlt werden. Bis zum Jahr 2007 lag die Grunderwerbsteuer in allen Bundesländern bei einheitlichen 3,5%. Seitdem dürfen die Bundesländer die Steuer selbst festlegen und haben sie unterschiedlich hoch festgelegt.
Bis auf Bayern und Sachsen, haben alle Bundeländer die Grunderwerbsteuer seitdem erhöht. Diese liegt nun zwischen 3,5 und 6,5%. Bei einem Kaufpreis von 300.000 EUR müssen Sie also zwischen 10.500 und 19.500 EUR zum Kaufpreis hinzurechnen.
Die Notar- und Grundbuchkosten umfassen alle Kosten, die mit der Erstellung des Kaufvertrages, der Eintragung der Grundschuld und der Kaufpreiszahlung zusammenhängen. Diese Kosten werden bundesweit mit 2% veranschlagt und in die Finanzierung eingeplant.
In unserem o.g. Beispiel also weitere 6.000 EUR.
Maklercourtage
Auch die Maklercourtage muss oft noch zu den in die Kaufnebenkosten hinzugerechnet werden, wenn ein Makler mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt wird. Die Maklercourtage ist bundesweit auch nicht einheitlich, sondern schwankt zwischen 3,57 und 7,14%, also zwischen 10.710 und 21.420 EUR in unserem Beispiel.
Da die Banken in der Regel „nur“ die Immobilie als Sicherheit bekommen, möchten sie, dass mindestens die Kaufnebenkosten vom Käufer mit eigenen Mitteln getragen werden. Wenn Sie das Eigenkapital vorweisen können, steigen die Chancen einer Kreditgenehmigung und auf bessere Konditionen als bei einer Vollfinanzierung, die einige Kreditinstitute natürlich auch anbieten.
Bitte berücksichtigen Sie auch, dass Sie in Ihrer neuen Immobilie möglicherweise Veränderungen vornehmen wollen. Einen neuen Parkettboden, neue Steckdosen oder der Anstrich der Wände sind nur einige Beispiele. Die Kosten sollten Sie im Vorfeld einkalkulieren.
Was sind die wesentlichen Bestandteile der Baufinanzierung?
Unabhängig davon, für welche Bank Sie sich letztlich entscheiden, gibt es einige wichtige Punkte, die bei der Entscheidung berücksichtigt werden sollten. Dabei geht es nicht nur um den günstigsten Zinssatz, wobei dieser natürlich eine wesentliche Rolle spielt.
Wichtige Faktoren einer Baufinanzierung:
- Zinssatz
- Tilgungssatz
- Änderungsmöglichkeiten bzgl. Tilgungssatz
- Bereitstellungszinsen
- Zinsbindung
- Sondertilgung
Der Zinssatz
Der Zinssatz ist hierbei der wichtigste Faktor. Klar, schließlich ist es eben Dieser, den Sie in den kommenden Jahren an die Bank zahlen müssen. Es wird unterschieden zwischen dem Sollzins und dem Effektivzins.
Kurz gesagt: Der Sollzins beschreibt das, was Sie für den reinen Kredit an Leihgebühr an die Bank zahlen. Der Effektivzins schließt aber noch weitere Kosten, welche bei der Finanzierung entstehen, ein. Dies sind zum Beispiel Kosten für einen Gutachter oder die Abschlussgebühr beim Abschluss eines Bausparvertrages.
Wonach richtet sich der Zinssatz?
Denn der Zinssatz ist nicht nur von der Laufzeit eines Kredites abhängig. Die Laufzeit ist ein Kriterium. Je länger Sie sich an den Kredit binden, desto höher wird der Zinssatz.
Neben der Laufzeit gibt es ein zusätzliches entscheidendes Kriterium, nach dem sich der Zins richtet, den Beleihungsauslauf. Dieser beschreibt das Verhältnis zwischen dem Wert der Immobilie und der Höhe des Darlehens, welches Sie aufnehmen möchten. Kaufen Sie eine Immobilie für 250.000 EUR und benötigen ein Darlehen von 200.000 EUR, liegt Ihr Beleihungsauslauf (in dieser vereinfachten Rechnung) bei 80%. Bei bestimmten Grenzen reduzieren bzw. erhöhen die Banken den Zinssatz (unter 90%, unter 80%, usw.), da sie so das Risiko einer Nichtbezahlung einpreisen.
Deswegen kann es manchmal sinnvoll sein, etwas mehr Eigenkapital einzusetzen, um unter eine bestimmte Grenze zu kommen und somit dauerhaft von einem geringeren Zins zu profitieren.
Der Tilgungssatz
Wieviel Sie monatlich zurückzahlen, hängt neben dem Zinssatz, auch von Ihrem anfänglichen Tilgungssatz ab. Hier können Sie entscheidend mit beeinflussen, wie schnell Sie das Darlehen zurückzahlen möchten. Natürlich kommt es hier auch darauf an, wieviel Sie für Ihre Immobilie monatlich ausgeben können und möchten.
Der Zins- und Tilgungsanteil ergeben zusammen die monatliche Rate. Man spricht von der „anfänglichen Tilgung“, da Sie mit jeder monatlichen Rate einen kleinen Teil des Darlehens an die Bank zurückzahlen und somit der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsteil automatisch steigt. Die Rate bleibt dabei immer gleich (Annuitätendarlehen).
Änderung des Tilgungssatzes
Die Baufinanzierung wird für viele Jahre abgeschlossen und geplant. Das Leben hingegen, kann nicht so lange im Voraus geplant werden. Aus diesem Grund bieten einige Banken an, den Tilgungssatz während der Darlehens-Laufzeit anzupassen.
Egal ob ein weiteres Familienmitglied das Haushaltseinkommen vorübergehend mindert, Sie aufgrund einer Krankheit momentan nicht so viel verdienen oder Sie befördert werden und plötzlich mehr verdienen, kann es sinnvoll sein, eine kostenlose Option im Darlehensvertrag zu haben, den Tilgungssatz der jeweiligen Lebenssituation anpassen zu können.
Bereitstellungszinsen
Nach Ihrer Unterschrift unter den Darlehensvertrag, stellt Ihnen die Bank die Finanzierungssumme zur Verfügung. Sollten Sie das Darlehen erst zu einem späteren Zeitpunkt benötigen, verlangt die Bank für die Bereitstellung des Geldes Zinsen. Wenn Sie eine bestehende Immobilie kaufen, ist das in aller Regel kein Problem, denn der Kaufpreis ist in einer Summe fällig.
Anders sieht es aus, wenn Sie ein Haus bauen wollen und das Geld nach und nach benötigen. Hier sind die „Bereitstellungszinsen“ ein wichtiger Faktor des Darlehensvertrages. In der Regel müssen Sie in den ersten drei Monaten keine Bereitstellungszinsen zahlen. Bei einem Hausbau, der wesentlich länger dauert, sollte man darauf achten, dass in dem Vertrag eine möglichst lange bereitstellungszinsfreie Zeit festgeschrieben wird.
Zinsbindung
Seit einigen Jahren befinden sich die Zinsen in einem historischen Tief, was dazu führt, dass viele Kunden sich die Zinsen für eine möglichst lange Laufzeit sichern möchten. Dabei gilt: Je länger die Laufzeit, desto höher der Zinssatz.
Es kann ratsam sein, sich den Zins für eine längere Zeit zu sichern, aber das hängt immer von der persönlichen Situation ab. Grundsätzlich gilt aber: Jeder Darlehensvertrag mit einer Laufzeit von mehr als zehn Jahren, kann nach zehn Jahren (mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten) kostenfrei gekündigt werden.
Sondertilgung
Das Sondertilgungsrecht gibt Ihnen die Möglichkeit, neben der monatlichen Tilgung, jährlich einen zusätzlichen Betrag an das Kreditinstitut zurückzahlen zu können, damit das Darlehen schneller zurückgezahlt werden kann. Vor einigen Jahren mussten Kunden einen Zinsaufschlag für ein Sondertilgungsrecht in Kauf nehmen. Mittlerweile ist eine solche Sondertilgungsoption in den meisten Kreditverträgen bereits enthalten. Auch die Höhe der jährlichen Sondertilgung kann variieren.
Sie sehen, dass es bei einer Baufinanzierung nicht nur auf den Zins ankommt, sondern viele verschiedene Dinge berücksichtigt werden müssen.
Wohnbauförderung
Ein weiteres wichtiges Thema, welches bei einer Baufinanzierung beachtet werden sollte, ist das Thema der Wohnbauförderung. Die wohl bekannteste Form der Wohnbauförderung bietet die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). Die Förderung besteht in der Regel aus einem günstigen Zinssatz.
Gefördert werden neben dem Kauf, auch energieeffizientes Bauen, Modernisieren, die Nutzung erneuerbarer Energien und altersgerechtes Umbauen. Einen Überblick finden Sie auf der Website der KfW (www.kfw.de).